온비드 공매 토지

토지 입찰 절차별 노하우

온비드 공매 토지 투자 이렇게 하자!!

"위기가 곧 기회"란 말이 있다.

금리의 인상과 인건비, 원자재비 상승 등 여러 요인으로 불경기가 이어지고 있다. 이럴 때일수록 정부 정책의 영향을 많이 받는 주거용보다 온비드 공매 토지 물건이 주목받는다. 장기적으로 금리가 내려가고, 건축 경기가 활성화된다면 입지와 필지에 따라서 토지의 가치는 크게 상승할 수 있다. 특히 온비드 공매를 통해 저가로 토지를 낙찰받은 후 가치를 높인다면 투자자로서 경기의 흐름을 잘 파악한 것으로 볼 수 있다. 토지 입찰에서 절차별로 확인해야 할 포인트와 가치 있는 토지 물건 구분 방법 등 노하우를 공유하니, 이를 참고하여 가치 있는 온비드 공매 토지 물건에 도전해 보길 바란다.

1. 본인 상황 분석과 입찰 목적 정하기

투자에서 가장 기본이지만 쉽게 간과하는 것이 입찰 전 본인 상황 분석과 입찰의 목적이다. 본인 분석의 포인트는 투자금액 혹은 대출금액, 낙찰 후 활용방안, 보유 시 본인이 관리할 수 있을지 등이다. 특히 농지의 입찰은 재촌과 자경, 농지취득자격증명의 발급 등을 고려하여 본인에게 적절한 물건이 무엇인지 신중히 접근하여야 한다. 또한 입찰의 목적을 확실히 하여야 빠르게 물건을 선정할 수 있다. 즉 건축물의 건축, 토지로만 장기투자, 토지의 사용료(지료)의 수익 창출, 공익사업의 편입으로 수용 보상, 농작물의 경작 등 다양한 목적 중 명확한 나만의 목적을 정하여야 한다. 확실치 않은 목적은 차후 출구에서 어려움이 있을 수 있다.

2. 원하는 물건 검색 방법과 입찰 시 기본 절차 이해하기

본인 상황 분석과 입찰 목적이 정해지면, 물건을 찾고 입찰을 준비한다. 온비드 홈페이지에서 '부동산 물건검색'으로 접속한다. 물건 상세 보기에서 다음과 같이 선택한다.

처분 방식 [매각]
입찰 기간 [1개월로 변경 설정]
최저입찰가 [원하는 금액 설정]
용도 선택 [토지, 전체 체크]
감정평가금액 [원하는 금액 설정]
소재지 [원하는 지역 선정]
기타 [전체 설정]

검색 결과, 물건 목록 중 원하는 물건을 하나씩 확인한다. 관심 가는 물건이 있다면 '관심 등록'을 체크하여 차후에 '나의 온비드'탭에서 진행 상황을 확인한다. 입찰 시 기본적인 절차는 온비드에서 쉽게 확인할 수 있으니 비교적 수월하게 진행할 수 있다. 알림톡이나 문자로 다음 단계를 안내해 준다. 주의할 점은 공유 지분을 낙찰받았을 경우 매각결정일까지 공유자들의 우선 매수신청이 들어올 수 있으며, 농지를 낙찰받았을 경우 농지취득 자격 증명을 발급받아야 하니 사전에 확인이 필요하다.

3. 권리 분석과 물건 분석 등 토지의 하자와 가치 평가하기

권리 분석은 두 가지로 구분하여 쉽게 접근할 수 있다. ‘압류 물건’과 ‘비압류 물건’으로 구분하는 것이다. 압류 물건은 등기사항 전부 증명서를 필히 발급받아 인수 사항이 있는지 확인해야 한다. 반면 비압류 물건은 국, 공유지 등으로 등기사항 전부 증명서에 특별한 하자가 없을 가능성이 높다. 다만, 토지 물건의 경우 선순위 지상권 등 행위 제한 권리가 있을 수 있으니 확인은 필요하다. 구체적으로 법정지상권, 분묘기지권 및 기타 공작물 등이 있을 수 있으니 등기사항만 믿지 말고 현장에서 꼭 확인하고 입찰에 임해야 한다는 것이다. 이외에도, 온비드 공매 입찰 공고에서 중요한 자료인 공매재산 명세서를 꼭 확인해야 한다. 공매재산 명세서는 입찰 시작 7일 전부터 입찰 마감일까지 홈페이지에서 제공된다.

또한 물건의 장기적인 가치를 평가하는 물건 분석이야말로 토지 입찰 시 중요 포인트이다. 권리의 하자가 없으나 장기적인 면에서 가치가 하락된다면 무의미한 입찰이 된다. 입찰 시 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역과 지목을 확인하고 기타 법에 따른 행위 제한을 살펴보아야 한다. 이러한 행위 제한을 확인하는 공적 장부는 토지이용계획이며 인터넷으로 발급이 가능하다. 활용 목적에 맞는 토지인지를 사전에 확인하고 하자를 파악하는 것은 쉽고도 어려운 일이니, 전문가의 도움을 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

4. 일반물건과 특수물건으로 구분하여 입찰 후 출구전략 짜기

저가의 낙찰로 출구전략에서 우위를 선점하면 좋으나 "사람 눈은 똑같다"라는 말이 있듯이 처리 방법이 확실한 토지는 저가 낙찰이 어려울 수 있다. 하지만 이러한 물건들이 일반적이므로 출구전략을 수월히 진행할 수 있다는 장점이 있다. 반면 저가로 낙찰받은 물건은 일반적이지 않고 출구전략이 쉽지 않을 수 있다. 입찰자의 안목에 따라 수익률을 고려한 입찰이 이루어져야 한다.

공유 지분 물건, 법정지상권 물건, 분묘기지권 물건 등 특수물건도 관심을 갖고 출구전략을 생각해 볼 필요가 있다. 공유 지분의 출구 방법은 공유물분할 청구 이후 현물분할 또는 현금 분할로 처리할 수 있으며, 법정지상권 물건의 경우 지료 청구 소송 또는 부당이득 청구 소송 및 건물 철거 소송으로 출구전략을 강구한다. 장사문화가 변화하면서 분묘의 관리가 소홀해지고 있어 분묘기지권이 있는 토지는 지료 청구와 무연고 묘의 처리 등 다양한 해결 방법을 모색할 수 있다.

5. 토지 물건의 다양한 접근 방법 에 꾸준히 관심 가지고 실천해 보기

토지 물건의 접근에는 열린 생각과 꾸준한 관심, 집중이 필요하다. 소규모 토지라도 건축 시 중요할 수 있으며 도시계획에 편입된다면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법에 따라서 보상을 받을 수 있다. 꾸준히 토지를 보는 안목을 키운다면 보다 다양한 접근이 가능할 것이다. 각 지자체는 시·군의 기본계획과 관리 계획을 세우게 되고 중앙정부는 각 부처별로 각종 계획을 진행하게 된다. 이러한 사항을 참고하여 토지의 가치 상승을 평가하고 직·간접적인 이득을 볼 수 있는 토지를 저가로 입찰해 본다면 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있다.

6. 한국자산관리공사의 전자입찰 시스템
'온비드' 토지 물건에 집중하기

온비드 전자 입찰 시스템은 다양한 토지 물건을 경험할 수 있는 곳이다. 이 시스템을 통해 압류 토지 및 국·공유지 등을 온라인으로 쉽게 접근할 수 있으며, 장소와 시간에 구애를 받지 않고 입찰이 가능하다. 위 내용을 참고로 온비드 공매 물건을 중심으로 토지 입찰에 도전하여 한 발짝 더 앞서 변화하는 기회를 가지길 바란다.

성공하는 사람은 새로운 관점에서 시작한다.

박동일

탑플러스 경매학원 원장
울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사
현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사
한국자산관리공사 온비드공매 전문가칼럼니스트

*온비드 웹진의 모든 내용은 전문가 인터뷰 및 칼럼을 기반으로 하며 이는 전문가의 개인적인 견해와 전망으로 온비드의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.